São Paulo - A pequena e imponente Vila Nova Conceição

As ruas arborizadas e sem semáforos da Vila Nova Conceição são um dos endereços mais caros da capital paulista. O quintal do bairro abriga o Parque do Ibirapuera com seu 1,6 milhão de metros quadrados, que visto do alto dos edifícios milionários parece um tapete verde sem contornos definidos. "Sem dúvida, o bairro é de elite. O valor dos empreendimentos é alto, e por isso mesmo apenas famílias com renda privilegiada moram nessa área", afirma João Crestana, presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).

O problema é que há poucos terrenos vagos para a construção de novos empreendimentos, assim o bairro não tem muito espaço para crescer. De acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), elaborado pelo Departamento de Economia do Secovi-SP, em 2005, foram lançadas 167 unidades enquanto, no ano seguinte, apenas 30. Já em 2007, o número despencou para 4 e voltou a subir no período de janeiro a novembro de 2008, com 61 imóveis. Crestana explica que, por mais que esses dados sejam bem discrepantes, o total de edifícios construídos anualmente não variou muito, ficando entre um e dois. "O que fez diferença foi a quantidade de andares e de apartamentos por prédio", afirma o presidente do Secovi-SP.

O valor dos imóveis também se manteve praticamente estável por causa da valorização dos terrenos. Em 2005, por exemplo, um apartamento de quatro quartos custava em média R$ 1,477 milhão, já em 2008 chegou a R$ 1,645 milhões. Mas houve uma alta súbita em 2007, quando as unidades passaram a custar mais de R$ 3 milhões. "Era um projeto diferenciado", explica Crestana. O preço médio dos terrenos, calculado nos últimos três anos, é de R$ 7,4 mil o metro quadrado e a área útil média é de 258 m.

"A região mais valorizada do bairro fica próxima à Praça Pereira Coutinho. Perto da Avenida Helio Pellegrino o valor do preço do metro quadrado cai." Crestana acrescenta que na área da Avenida Santo Amaro, pertencente à Vila Nova Conceição, as residências são menores e mais baratas - chegando a custar R$ 4,5 mil o metro - e há mais edifícios comerciais. "Não há muito para onde crescer. Acho que os bairros adjacentes, como Vila Olímpia, Brooklin e Campo Belo, é que vão receber a atenção do mercado imobiliário. Só nas proximidades da Avenida Santo Amaro que ainda dá para crescer um pouco." Para ele, a valorização do local pode até mudar da avenida, que hoje abriga pequenos comércios.

Perfil dos moradores
Athina Onassis escolheu a Vila Nova Conceição como seu endereço em São Paulo. A maior herdeira do mundo divide o CEP com empresários e profissionais liberais bem-sucedidos. "São famílias de classe alta com dois ou três filhos que procuram qualidade de vida", afirma Crestana. Frequentam clubes como Pinheiros e o Parque do Ibirapuera e, segundo ele, têm entre 35 e 60 anos. "Os moradores se preocupam com o lazer dos filhos dentro do edifício. Por isso, procuram empreendimentos que tenham salão de jogos e piscina. Além disso, querem cuidar da saúde e nada melhor do que fazer isso em salas de massagem e academias", conta Celso Pinto, diretor da Brasil São Paulo Sotheby’s.
Pinto diz que um outro motivo para a valorização do bairro é a proximidade com corredores como as avenidas Brigadeiro Faria Lima e Paulista. "Geralmente as pessoas que moram nessa região trabalham nesses pontos. É também raro ter engarrafamento no bairro." Como a região não tem muito para onde crescer, o diretor da Sotheby’s acredita que no futuro vai haver uma troca de moradores, que ao atingir uma determinada idade vão mudar de região. "Além disso, os edifícios serão renovados por meio de retrofit, porque quanto mais novo, mais valorizado é."
Por isso mesmo, o estilo mais comum dos edifícios, segundo Maurício Ribeiro, gerente de marketing da Esser, é o neoclássico. "Os moradores desse bairro são conservadores, não querem que o patrimônio venha a se desvalorizar com o tempo." Ele acrescenta que a renda mensal média das famílias é de R$ 50 mil e que elas prezam pela exclusividade. "Os moradores não querem dividir o prédio com cem vizinhos", explica.

"O carioca gosta de praia, já o ‘pé na areia’ do paulista é o Parque do Ibirapuera", diz Maurício Ribeiro, gerente de marketing da Esser. O empreendimento da empresa que vai ser entregue em dezembro tem vista permanente para o parque. "Esta não é a primeira moradia, é um upgrade da residência anterior." O edifício será o primeiro de altíssimo padrão com recursos sustentáveis. Os apartamentos contam com 4 suítes, 5 vagas de garagem e 287 m de área privativa. "Os empreendimentos de alto padrão não se mostraram muito sensíveis ao boom imobiliário e agora o que deve ocorrer é uma leve queda na velocidade de venda dos imóveis", acredita Ribeiro.

O Gran Parc Vila Nova Conceição, com seus 17 andares e cobertura duplex, tem um VGV estimado em R$ 50 milhões. Ribeiro diz que as últimas unidades estão à venda por cerca de RS 3 milhões.

A Sotheby’s tem em sua carteira empreendimentos que custam de R$ 2 milhões a R$ 16 milhões. Celso Pinto, diretor da imobiliária, concorda quando o assunto é a queda na velocidade de vendas, mas alerta que mesmo com a crise os preços não devem cair. "O metro quadrado de empreendimentos prontos vai continuar por volta de R$ 10 mil por causa da pouca oferta no bairro", afirma. Para ele, morar na Vila Nova Conceição é uma grife. "As pessoas têm orgulho de viver no bairro.

FONTE: Jornal Gazeta Mercantil
DATA: 12/02/2009